随着房地产企业规模不断壮大，其内部税种呈现多样化，给企业税收缴纳和税务征管行为带来了严峻的挑战，同时房地产行业的疲软进一步激化了房地产企业与税务部门之间的矛盾，不利于房地产企业的生存与发展。当前，我国房地产企业需要缴纳的主要两大税种为所得税和土地增值税，这两个税种在房地产企业生产经营成本中占据着较大的比例，直接影响到房地产企业的经济效益和社会效益。笔者针对房地产企业所得税和土地增值税缴纳过程中存在的问题进行调查研究，对存在的问题进行浅显的分析，以期为日常工作提供解决思路。
一、房地产企业所得税和土地增值税征管过程中存在的问题
（一）收入核算不全面，存在隐瞒销售收入现象
与其他企业不同的是，房地产企业经营项目具有建设工期长、耗费资金大、经济收益高等特点，这些特点共同决定着房地产企业需采用特殊交易方式确定销售收入。目前，受多种不确定性因素的影响，导致大部分房地产企业销售收入确定工作与相关会计制度和税收法规脱节，其主要体现在下述方面：一是房产预售收入长期将往来账不入账少计收入；二是一套房屋写两份销售合同，但只将一个销售合同的收入进行申报缴税；三是利用私人银行账号处理各种基建肥料处理、代收的各种基金，不按规定管理，收入不入账或多收少缴隐瞒收入。
（二）成本费用核算混乱
税务部门没有专业的建筑师、造价师，对项目工程的预算预估开发成本费用掌握的不清楚，给房地产开发企业有隙可乘，具体表现在：一是部分房地产企业为达到节税的目的，虚开相关票据，虚增开发费用成本支出；二是房地产开发企业不提供工程预算，因为工程质量不合格又推延工程决算或不能进行竣工决算，影响土地增值税的清算；三是提高前期开发成本费用。增加扣除项目基数影响土地增值税税金；四是选用不同的财务费用扣除方法，导致不一样的缴税结果。即房地产企业将利息成本全部计入期间费用；房地产企业扣除财务费用结算不符合银行贷款利率标准，以至于扣除财务费用结算不准确，从而导致企业扣除金额虚增。例如某项目取得土地使用权成本为1000万元，开发成本500万元，其中开发成本--开发间接费用中利息支出20万元，财务费用--利息支出10万元，则计入土地增值税扣除项目的开发成本为：500-20=480万元，按照第一种方式计算可扣除开发费用（20+10）+（1000 +500-20）×5%=104万元。按照第二种方式计算可扣除开发费用（1000 +500-20）×10%=148 万元。五是同一个房地产开发项目随时变化财务人员，由于财务水平不一，人为造成了会计账簿的混乱。
二、规范房地产企业所得税及土地增值税的对策和建议
加强日常跟踪管理。应对房地产开发项目实行全过程跟踪监控，从房地产开发企业取得土地使用权开始，按国家有关部门审批的房地产开发项目分别建立管理档案，加强对销售（预售）收入的准确性、开发成本和开发费用真实性、准确性及合理性的动态管理。对房地产开发企业的财务会计账簿进行严格管理，加强与房产、国土、城市规划等部门的配合，掌握开发项目底数，全面掌握房地产企业的经营状况和工程进展情况。
简化计算方法。土地增值税的加计扣除是在房地产行业低迷是为了鼓励房地产行业的政策。现在国家既然要以税收调控房地产行业了，建议取消现行土地增值税对从事房地产开发的纳税人按地价款和开发成本金额之和加计20%的扣除的计算办法或者降低扣除标准，也统一了房地产开发企业与非房地产开发企业税负。
完善税收政策。针对不同的财务费用扣除方法有不一样的税收结果，建议对房地产开发企业开发土地和新建房及配套设施的所有费用，包括与开发项目有关的销售、管理和财务费用，不论纳税人能否提供金融机构证明，都应该与企业所得税的扣除项目一致，减少税务人员的计算困难。
提高税收人员整体素质。加强业务培训和尽快人才引进。采取多种学习形式，尽快为基层税务机关培养一批熟悉建筑安装工程业务和房地产项目开发流程的业务骨干，可以引进建筑师等方面的专业人才，提高基层税务人员在土地增值税清算管理工作中的执行能力。 |
政策向导
